Archiv für Juli 2019

Der Verwalter des Sondereigentums bewegt sich auf der Schnittstelle von Wohnungseigentumsrecht und Mietrecht. Will er nicht zwischen den Stühlen sitzen, muss er die inhaltlich oft nicht korrespondierenden Regeln beider Rechtsgebiete beachten. Schon beim Abschluss des Mietvertrages hat der Verwalter daher die innerhalb der WEG geltenden Regelungen weitestmöglich zu übernehmen. 

Generell gilt: Dem Mieter dürfen nicht mehr Rechte eingeräumt werden, als dem Eigentümer zustehen. Die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung legen Grenzen fest. So lässt sich eine Teileigentumseinheit nicht ohne weiteres als Wohnung vermieten (BGH, V ZR 307/18 – Wohnen im Ärztehaus). Die Gemeinschaftsordnung in der WEG kann u.a. Tierhaltung, Musizieren (BGH, V ZB 05/95), sichtbares Anbringen von Satellitenschüsseln (BGH V ZB 51/03) oder Rauchen im Treppenhaus untersagen. Findet dies im Mietvertrag keinen Niederschlag, kann dies skurrile Folgen haben: Der Mieter erzwingt z.B. die Zustimmung des Vermieters zur Tierhaltung. Gleichzeitig nimmt die WEG den Mieter auf die Abschaffung des Tieres in Anspruch und den vermietenden Eigentümer, Maßnahmen zur Entfernung desselben zu ergreifen (AG Hannover, 483 C 6751/18). Will der Verwalter die Jahresabrechnungen der WEG reibungslos in eine Betriebskostenabrechnung umsetzen, dann müssen die Umlageschlüssel im Mietvertrag denen in der WEG entsprechen.

Eigentümer können durch einen Beschluss die Rechtslage in der WEG verändern, der Vermieter wird den Mietvertrag aber nicht ohne weiteres einseitig anpassen können. Die Beschlussfassung und/oder die Frage einer Anfechtung ist somit zu prüfen – was den Verwalter, der zugleich das gemeinschaftliche Eigentum verwaltet, in eine missliche Lage bringen kann. Wie verhält er sich, wenn er in seiner Funktion als Verwalter in der WEG den Beschluss verkündet, der den Regelungen eines von ihm vermittelten Mietvertrages widerspricht?

Die Frage der Interessenkollision stellt sich auch beim Verwalter, der das gemeinschaftliche Eigentum verwaltet und zugleich makelnd tätig ist. Entschieden ist dies für den Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage, wenn die Gültigkeit eines Wohnungsverkaufes von seiner Zustimmung (§ 12 WEG) abhängig ist. Dieser Verwalter kann wegen des institutionalisierten Konflikts mit den Interessen des Käufers nicht dessen Makler sein (BGH, IV ZR 226/89). Ignoriert der Verwalter dies, liefert er einen möglichen Grund gegen seine Wiederbestellung oder gar einen Grund zur Abberufung.

Über diese und weitere Stolpersteine klärt Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht sowie für Bau- und Architektenrecht Helge Schulz in seinem Vortrag beim 27. Deutschen Verwaltertag am 12. und 13. September 2019 auf und zeigt praxisorientierte Handlungsempfehlungen.

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Qualifizierte und gut ausgebildete Mitarbeiter sind entscheidend für den Unternehmenserfolg. Doch einhergehend mit den aktuellen Entwicklungen, wie digitale Transformation, demografischer Wandel und Klimawandel verändern sich das Tätigkeitsfeld der Wohnimmobilienverwaltung und stellt nicht nur Quer- und Berufseinsteigerinnen und -einsteiger sondern ebenso erfahrene und langjährige Fachkräfte vor Herausforderungen.

Die Anforderungen, die Eigentümerinnen und Eigentümer, Wohnungseigentümergemeinschaften und der Gesetzgeber an die Verwaltung von Immobilien stellen werden komplexer. Um im Tagesgeschäft handlungsfähig zu bleiben, braucht professionelle Immobilienverwaltung entsprechend qualifizierte Fachkräfte. So bedarf beispielsweise die Durchführung von Energieeffizienzmaßnahmen umfänglicher Kenntnisse im Bereich der Gebäude- und Anlagentechnik, erneuerbaren Energien, gesetzlichen Verordnungen sowie Wissen über Finanzierungs- und Fördermöglichkeiten. Diese Inhalte bildet der Rahmenlehrplan für die Ausbildung zum/zur Immobilienkaufmann/Immobilienkauffrau aktuell nicht ab. Zudem ist bereits der Themenkomplex „WEG-Verwaltung” in Relation zum Gesamtumfang unterrepräsentiert.

Die kontinuierliche Weiterbildung des Personals hat daher für die Wohnimmobilienverwaltung einen entscheidenden Einfluss auf den unternehmerischen Erfolg.

Das Ziel beruflicher Weiterbildung ist die Aufrechterhaltung und Vertiefung der für die Berufstätigkeit erforderlichen Qualifikationen. Der Mehrwert berufsbegleitender Weiterbildung ist jedoch von der Qualität der Bildungsangebote abhängig. Mit der Einführung einer Weiterbildungspflicht im Rahmen des am 1. August 2018 in Kraft getretenen Berufszulassungsgesetzes für gewerbliche Immobilienmakler und Wohnimmobilienverwalter normiert der Gesetzgeber das Thema Weiterbildung für die Verwaltung von Wohnimmobilien. Das Gesetz schreibt Wohnimmobilienverwalterinnen und Wohnimmobilienverwaltern eine 20-stündige Pflicht zur fachlichen Weiterbildung entsprechend der ausgeübten Tätigkeit innerhalb von drei Jahren vor (§ 34c Abs. 2a GewO). Gem. » § 15b MaBV i. V. m. Anlage 1 und Anlage 2 müssen Weiterbildungsmaßnahmen definierte Qualitätsanforderungen erfüllen, um anerkannt zu werden.

Um eine dementsprechend konforme Anrechnung von Weiterbildungsmaßnahmen zu gewährleisten, hat der DDIV e. V. ein Anerkennungsverfahren für Weiterbildungsprodukte entwickelt. Weiterbildungsdienstleister deren Bildungsprodukte das Verfahren erfolgreich durchlaufen, wird die Qualität ihrer Angebote mit dem DDIV-Gütesiegel attestiert.

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