Archiv für November 2018

Am Mittwoch, dem 7. November 2018, waren neben einem Gesetzentwurf der Bundesregierung (BT-Drs. 19/4672) auch drei Anträge der Fraktionen Bündnis 90/Die Grünen und Die Linke zur Mietenpolitik Thema einer öffentlichen Anhörung im Rechtsausschuss. Im Zentrum der Anhörung stand dabei der Entwurf der Bundesregierung zum Mietrechtsanpassungsgesetz. Zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsbaus steht heute eine weitere Anhörung an.

Immobilienwirtschaft sieht Mietrechtsänderungen kritisch

Insgesamt zehn Sachverständige waren von den Bundestagsfraktionen geladen – auch die BID Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland, in der der DDIV Mitglied ist. Die BID lehnt die avisierten Änderungen des Mietrechts ab und verweist darauf, dass das Mietrecht nicht der Ort ist, an dem die Wohnungsnot aktiv bekämpft werden kann.

Die Mietpreisbremse soll laut Gesetzentwurf nun weiter verschärft werden. Das sorgte bei den geladenen Sachverständigen der Immobilienwirtschaft für Unverständnis, da im Koalitionsvertrag noch von einer Evaluation der Mietpreisbremse die Rede war. Kritik gab es auch an den Bestrebungen, den Betrachtungszeitraum zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlängern. Dadurch käme es im Endeffekt zu einem Einfrieren der Mietpreisentwicklung, was zu einer Entwertung des gesamten deutschen Mietwohnungsbestands führe. Im Ergebnis waren sich die Vertreter der Immobilienwirtschaft einig, dass die vorgeschlagenen Änderungen im Mietrecht nicht zu einer Entspannung auf den Wohnungsmärkten führen würden – dies sei nur durch den verstärkten Bau von Wohnungen zu erreichen.

Weitere Anhörung zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsbaus angesetzt

Eine Anhörung zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsbaus (BT-Drs. 19/4949, 19/5417) findet am 19. November 2018 statt. Laut Gesetzentwurf sollen mit der Sonder-AfA insbesondere private Investoren zum Bau bezahlbarer Wohnungen angeregt werden. Er sieht vor, dass Investoren, die Mietwohnungen neu bauen, zusätzlich zur bisher bestehenden linearen AfA von 2 Prozent über vier Jahre jeweils weitere 5 Prozent absetzen können. Voraussetzung ist, dass die Herstellungs- und Anschaffungskosten nicht mehr als 3.000 Euro pro Quadratmeter betragen. Die Bemessungsgrundlage liegt bei 2.000 Euro. Zudem müssen die geschaffenen Wohnungen zehn Jahre als Mietwohnungen genutzt werden.

Bereits vor zwei Jahren wurde über eine Sonderabschreibung für bezahlbaren Wohnungsbau diskutiert, letztlich aber nicht umgesetzt. Damals wie heute spricht sich der DDIV dafür aus, die Normalabschreibung auf mindestens 3 Prozent zu erhöhen. Denn vor dem Hintergrund, dass technische Bauteile heute eine Lebensdauer von 25 bis maximal 30 Jahre haben, ist ein Abschreibungszeitraum von 50 Jahren nicht mehr zeitgemäß.

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Mehr Wohnraum pro Person, eine wachsende Zahl an Ein-Personen-Haushalten – laut aktuellem Jahresgutachten der Wirtschaftsweisen bietet die demografische Entwicklung nicht nur eine wichtige Erklärung für die steigenden Kaufpreise und Mieten, sondern auch für die wachsenden Probleme bei der Wohnungssuche. Um den angespannten Wohnungsmarkt zu entlasten, mahnen sie Reformen an. 

An den demografischen Tendenzen werde sich „auf absehbare Zeit nichts Grundlegendes ändern”, heißt es im Bericht. Zudem befürchten die Regierungsberater, „dass es innerhalb der Städte zu einer sozialen Segregation kommt.” Schnellen Lösungen gebe es in der Wohnungspolitik nicht, doch die Wirtschaftsweisen unterbreiten verschiedene Vorschläge:

Weniger regulatorische Eingriffe in der Wohnungspolitik

„Regulierungen wie die Mietpreisbremse setzen nur an Symptomen an”, lautet die Kritik. Das führt dem Gutachten zufolge dazu, dass sich das Problem eines unzureichenden Wohnungsangebotes noch verschlimmert, „da sich aufgrund von Umwandlungen in möblierte Wohnungen und den Verkauf an Selbstnutzer das Angebot an regulären Wohnungen reduziert”. Die Mietpreisbremse müsse daher abgeschafft werden – und das Wohnungsangebot erhöht.

Niedrigere Nebenkosten statt Baukindergeld

Das Baukindergeld ist aus Sicht der Wirtschaftsweisen nicht zielführend, da Verkäufer nur „die Förderung auf ihre Verkaufspreise umlegen” würden. Stattdessen sollten die Erwerbsnebenkosten gesenkt werden – beispielsweise über einen Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer. Zudem sollte die betriebliche Altersvorsorge zugunsten des Erwerbs selbstgenutzter Immobilien geöffnet werden, wie es beispielsweise in der Schweiz bereits möglich ist.

Sozialer Wohnungsbau

Da zunehmend öffentlich geförderte Wohnungen aus der Mietbindung fallen, reduziert sich der Sozialwohnungsbestand und beträgt derzeit nur noch gut eine Million Einheiten. Bei den für den sozialen Wohnungsbau geplanten 5 Millionen Euro der Bundesregierung sehen die Wirtschaftsweisen zwei Risiken: zum einen Wohnblöcke, die sich zu sozialen Brennpunkten entwickeln, zum anderen die Fehlbelegung durch Mieter, die aufgrund ihres (zu hohen) Einkommens keinen Anspruch auf Sozialwohnungen haben. Daher empfehlen die Sachverständigen die Einkommen im geförderten Neubau alle drei Jahre zu überprüfen und die oberste Einkommensstufe bei der Förderung relativ hoch anzusetzen. So werde für eine „soziale Durchmischung gesorgt”.

Wohngeld erhöhen

Das Wohngeld sollte jährlich angepasst werden – wie die staatliche Grundsicherung Hartz IV. Zudem müssten die Einkommensgrenzen regelmäßig korrigiert werden, damit bedürftige Haushalte mit steigendem Einkommen weiter Anspruch auf die Förderung haben.

Umland attraktiver machen

Die „Peripherie von Städten und Metropolregionen” sollte stärker gefördert werden, beispielsweise durch besseren ÖPNV, Ansiedlung öffentlicher Einrichtungen und schnelleres Internet. So könnte dem knappen Bauland in den Städten begegnet werden.

„Hybridlösung” bei Grundsteuerreform

Bei der anstehenden Reform der Grundsteuer sind die Ökonomen von keinem der diskutierten Modelle (Flächenmodell, Bodenwertmodell, Kostenwertmodell) vollständig überzeugt. Daher plädieren sie für eine „hybride Lösung”, die auf dem Flächenmodell basiert, das „zusätzlich zur Differenzierung der Grundstücks- und Gebäudefläche nach Wohn- oder Gewerbezwecken um weitere pauschalierte Kriterien angereichert werden könnte, die den Zweck der Nutzung oder die Lage der Immobilie abbilden”. Zudem liege es in der Pflicht der Gemeinden, bei einer Reform die Hebesätze für die Grundsteuer so anzupassen, dass Einwohner und Gewerbetreibende nicht übermäßig belastet würden.

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