Archiv für Oktober 2018

Von der großen Bühne in den DDIVnewsletter: In unserer Reihe stellen wir die drei Preisträger bei der Wahl zum Immobilienverwalter des Jahres 2018 im Interview vor. Den Auftakt macht Marcus Herrmann, Geschäftsführer der Apropos-Service GmbH. Er erläutert, welche Bedeutung die Auszeichnung hat und wie er die Branche für die Zukunft aufgestellt sieht.

Herr Herrmann, haben Sie in Ihren Büroräumen einen Platz für den Pokal gefunden?

Sowohl der Pokal als auch die Urkunde haben einen schönen Platz gefunden. Nach dem Umzug in unsere neuen Räumlichkeiten erhalten beide einen Ehrenplatz.
 
Was bedeutet Ihnen und auch den Mitarbeitern diese Auszeichnung?

Die Auszeichnung zeigt uns allen, dass es sich lohnt neue Wege zu gehen. Es ist eine Wertschätzung der geleisteten Arbeit aller Beteiligten und eine Belohnung für den nicht immer einfachen Weg.
 
Wie haben Ihre Kunden und Partner reagiert?

Viele unserer Partner haben uns gratuliert und waren zum Teil erstaunt, dass wir mehr als „nur” die klassische Verwaltung ausführen. Auch für Kunden ist es eine Bestätigung, die richtige Wahl getroffen zu haben.
 
Die VR Immobilienmanagement GmbH entstand aus einer Immobilienverwaltung und einer Bank – wie kam es zu diesem innovativen Ansatz?

Bereits 2015 entstand die Abteilung Hausverwaltung bei der VR Betriebsservice GmbH. Als innovatives Geschäftsfeld der VR Bank wurde so auf den schwierigen Markt reagiert. Denn es ist nicht einfach eine Hausverwaltung aufzubauen, sie richtig am Markt zu platzieren und den Qualitätsansprüchen der Kunden gerecht zu werden. Kunden wollen einen Mehrwert und das Verwaltergeschäft verändert sich stark. Aus diesen Gründen haben sich die VR Hausverwaltung und die Apropos-Service GmbH dafür entschieden den Weg gemeinsam zu gehen und alle Synergien sowohl für uns als auch für unsere Kunden zu nutzen.
 
Mit dem „PrivatSekretär” bieten Sie auch Leistungen außerhalb des klassischen Verwaltergeschäfts an. Wie wirkt sich das auf die Kundenbindung aus?

Für unsere Kunden ist es sehr wichtig vieles aus einer Hand zu erhalten. Heutzutage wünscht man sich bestenfalls einen Ansprechpartner für alle Belange. Durch unser Konzept können wir unseren Kunden genau das bieten. Das wirkt sich auch positiv auf die Kundenbindung aus.
 
In diesem Jahr suchte der DDIV Ideen, die die Immobilienverwaltung der Zukunft prägen. Welche Pläne haben Sie für Ihre Immobilienverwaltung? Werden Sie den „PrivatSekretär” erweitern, oder arbeiten Sie vielleicht bereits an neuen innovativen Ideen?

Von Verwaltungen wird künftig weitaus mehr als nur die klassische kaufmännische Verwaltung verlangt. Mehr und mehr wird der Verwalter zum „Allrounder”. Da wir kundenorientiert arbeiten wollen und die Marktänderungen bereits länger beobachten, sind wir natürlich sehr daran interessiert für beide Seiten Mehrwerte zu generieren. Da bleibt es nicht aus an neuen Ideen zu arbeiten. Einige davon werden sicherlich bereits in den Kinderschuhen wieder verworfen. Andere jedoch haben großes Potenzial.
 
Sie setzen stark auf digitale Prozesse in Ihrem Unternehmen. Welche Potenziale für unsere Branche sehen Sie in der Digitalisierung?

Das größte Potenzial sehen wir in der Schnelligkeit sowie in der Kommunikation. Alle Kunden, da nehme ich mich nicht aus, möchten, dass ihr Anliegen zeitnah bearbeitet wird. Dass hier entsprechende Informationen zu dem jeweiligen Bearbeitungsstand geliefert werden sollen, ist selbstverständlich. Durch die Digitalisierung erhalten beide Bereiche enormen Anschub. Für beide Seiten ist es so möglich ohne großen Aufwand Wünsche und Informationen abzusetzen. Egal wo man sich befindet. Genau das ist es, was den großen Vorteil bringt.
 
Über die Apropos-Service GmbH & Co. KG sind Sie Mitglied in den Erfahrungsaustauschgruppen des DDIV. Gewinnen Sie hieraus Anreize und Inspirationen für Ihre tägliche Arbeit?

Bereits in den vergangenen Jahren haben wir die Erfahrungsaustauschgruppen intensiv genutzt. Hier bietet sich die Möglichkeit Erfahrungen mit Kollegen auszutauschen und das in einer angenehmen Atmosphäre. Durch die Gespräche erhält man unter anderem auch einen anderen Blickwinkel auf einzelne Themen. Das ist sehr hilfreich.

Mehr News vom DDIV und zur Immobilienverwaltung unter https://www.hausverwaltung-koeln.com/news/

Vermitteln Immobilienverwaltungen Eigentumswohnungen an Käufer, liegen die Provisionssätze deutlich unterhalb der marktüblichen Werte. Zudem teilen sie auch in angespannten Märkten die Provision zwischen Käufer und Verkäufer auf. Zu diesem Ergebnis kommt eine bundesweite Umfrage des Dachverbands Deutscher Immobilien­­verwalter (DDIV), an der sich rund 500 Verwaltungen beteiligten.

Im bundesweiten Durchschnitt liegen die Provisionssätze von Immobilienverwaltungen bei der Vermittlung von Wohnungseigentum unter denen von herkömmlichen Maklern. Am deutlichsten zeigt sich dies in Baden-Württemberg und Nordrhein-Westfalen: Hier betragen die Provisionssätze von Immobilien­verwaltungen durchschnittlich rund fünf Prozent brutto, marktüblich sind 7,14 Prozent (inkl. MwSt.). Verwaltungen dieser Regionen erheben somit bei der Vermittlung von Eigentumswohnungen eine um rund 30 Prozent niedrigere Gebühr als Makler. In Bayern beträgt die Differenz sogar über 35 Prozent.

Standard bei Verwaltungen: Provisionssplitting zwischen Käufer und Verkäufer

Immobilienverwaltungen teilen fast flächendeckend die Courtage zwischen Käufer und Verkäufer auf – auch in Märkten wie Berlin oder Hessen, in denen sie der Erwerber üblicherweise vollständig trägt. In der Hauptstadt liegt die Provisionshöhe für Käufer somit 2,5 Prozentpunkte oder gut ein Drittel unterhalb des marküblichen Werts von 7,14 Prozent. In Hessen berechnen Verwaltungen rund 30 Prozent weniger als klassische Makler.

Verwalter erhöhen Wettbewerb bei Wohnungsvermittlung

Die DDIV-Umfrage zeigt, dass Immobilienverwaltungen sowohl beim Verkauf von Fremdbeständen als auch bei Eigentumswohnungen aus dem Verwaltungsbestand eine sehr gute Alternative zum klassischen Makler darstellen können. „Hervorzuheben ist, dass Wohnungseigentümer auch dann bereit sind ihre Verwaltung mit der Vermittlung zu beauftragen, wenn diese ihre Provision auf Käufer und Verkäufer aufteilt. Das gilt auch in Regionen, in denen die Provision üblicherweise vollständig vom Erwerber getragen wird – und für Verkäufer somit höhere Kosten entstehen”, betont DDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler. Die Kenntnis des Wohngebäudes und der Gemeinschaft sowie die langjährige Betreuung des Eigentümers und Vermieters sind dabei ausschlaggebend für die Beauftragung der Verwaltung. Allerdings werde diese Möglichkeit bisher noch zu selten genutzt. „Werden Verwaltungen künftig noch häufiger mit der Vermittlung von Eigentumswohnungen beauftragt, entsteht mehr Wettbewerb am Markt. Wie sich zeigt kann dies auch einen preisdämpfenden Charakter haben”, erläutert der DDIV-Geschäftsführer.

Provisionssätze in Deutschland

Beim Immobilienkauf bzw. -verkauf ist die Höhe der Vermittlungsprovision in Deutschland gesetzlich nicht festgeschrieben. Allerdings haben sich in den einzelnen Bundesländern und teilweise sogar in einzelnen Regionen marktübliche Werte herausgebildet, die zwischen drei und sechs Prozent des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer liegen. Wer die Courtage zu zahlen hat, ist ebenfalls frei verhandelbar und wird in den Bundesländern und Regionen unterschiedlich gehandhabt.

Bundesland	Maklerprovision (gesamt)	Anteil Käufer	Anteil Verkäufer
Baden-Württemberg	7,14 %	3,57 %	3,57%
Bayern	7,14 %	3,57 %	3,57 %
Berlin	7,14 %	7,14 %	0,00 %
Brandenburg	7,14 %	7,14 %	0,00 %
Bremen	5,95 %	5,95 %	0,00 %
Hamburg	6,25 %	6,25 %	0,00 %
Hessen	5,95 %	5,95 %	0,00 %
Mecklenburg-Vorpommern	5,95 %	3,57 %	2,38 %
Niedersachsen	7,14 % oder 4,76 – 5,95 %	3,57 % oder 4,76 – 5,95 %	3,57 % oder 0,00 %
Nordrhein-Westfalen	7,14 %	3,57 %	3,57 %
Rheinland-Pfalz	7,14 %	3,57 %	3,57 %
Saarland	7,14 %	3,57 %	3,57 %
Sachsen	7,14 %	3,57 %	3,57 %
Sachsen-Anhalt	7,14 %	3,57 %	3,57 %
Schleswig-Holstein	7,14 %	3,57 %	3,57 %
Thüringen	7,14 %	3,57 %	3,57 %

Politische Aktivitäten zum Bestellerprinzip beim Kauf von Wohneigentum

Bei Mietwohnungen gilt seit 1. Juni 2015 das Bestellerprinzip: Wer den Vermittler bestellt, zahlt dessen Courtage. Die Koalition legte nun im Eckpunktepapier zum Wohngipfel am 21. September 2018 fest, die Ausweitung des Bestellerprinzips auch auf den Immobilienkauf zu prüfen. Zuletzt reichten Die Grünen im Deutschen Bundestag einen entsprechenden Gesetzesentwurf ein, der zudem die Höhe der Provision auf zwei Prozent inklusive Mehrwertsteuer begrenzt. Der Antwort der Bundesregierung (BT-Drs.: 19/4698) auf eine Kleine Anfrage der FDP-Fraktion ist zu entnehmen, dass die Auswirkungen auf das Kostensenkungspotenzial für Käufer und weitere Vor- und Nachteile für Käufer und Verkäufer geprüft werden. Zuletzt hatte auf dem Wohngipfel der Bundesregierung Bundeskanzlerin Dr. Angela Merkel angekündigt, dass es wohl Änderungen am Bestellerprinzip geben könnte.

„Die Bundesregierung will die Nebenkosten beim Immobilienerwerb senken. Es ist allerdings umstritten, ob hier die Ausweitung des Bestellerprinzips geeignet ist. Zielführender wäre das flächendeckende Absenken der Grunderwerbsteuer”, regt DDIV-Geschäftsführer Martin Kaßler an.

Zur Umfrage

Der DDIV befragte im Juli 2018 Immobilienverwaltungen online, wie sie Vermittlungsprovisionen handhaben. Denn immer mehr Immobilienverwaltungen erschließen die Vermietung und den Verkauf von Wohnungen als zusätzliches Geschäftsfeld und integrieren es in ihr Leistungsspektrum. Allerdings unterliegt ihre Vermittlertätigkeit gesetzlichen Einschränkungen, so dass nicht in jedem Fall Entgeltansprüche erhoben werden können. Beim Verkauf einer Eigentumswohnung kann beispielsweise das Zustimmungserfordernis des Verwalters einen Provisionsanspruch verhindern. Mit der Umfrage wurden erstmals belastbare Daten bei dieser Fragestellung erhoben. Insgesamt nahmen rund 500 Immobilienverwaltungen bundesweit teil.

Mehr News vom DDIV und zur Immobilienverwaltung unter https://www.hausverwaltung-koeln.com/news/